뉴욕 부동산 투어(구매 전, 거주 시 유의사항)

1. 구매 준비 시 유의사항

[1] pre-approval

 은행으로부터 사전에 mortgage 승인받는 것을 말한다. 100% 대출을 보장받는 것은 아니지만, 어느 정도 약속은 받아놓는 것으로 생각된다. 집을 구매하고자 할 때 pre approval이 있다면 진지하게 집 구매를 생각하는 사람으로 여겨진다고 한다(아마 realtor들이 더 적극적으로 움직이지 않을 까?). 아마 은행 측에선 이 사람의 평소 소득이 얼마인지, 직업이 무엇인지(소득이 안정적인지), 신용등급은 얼마나 좋은지, 다른 대출 유무, 사려는 집의 가격 등 종합적인 요소를 고려해서 대출을 내줄 것이다. 

[2] ground lease(land lease)

 우리가 눈여겨보던 battery park city는 동네 전체가 ground lease 형태였다. 이건 집을 구매할 때 그 집이 속한 땅에 대한 소유권은 없다는 걸 의미한다. 건축업자들이 땅 주인에게서 땅을 일정기간(보통 50~100년) 빌려 그 위에 건물을 올리고 거주자를 받는 게 일반적인 상황이다. 알고 보니 batteery park city는 9/11 때 쌍둥이 빌딩이 무너지고 남은 잔해를 강에 들이부어 간척지로 만든 동네고, 이 땅을 관리하는 건 battery park city authority라는 주정부 기관이다. 즉 이 동네 전체 땅은 주정부 소유고 건축업자들이 땅을 빌려 건물을 올린 것이다. 이 지역은 다른 맨해튼 내 동네보다 인도가 더 넓고 공원이 상대적으로 많으며 깨끗하다. Authority에서 관리를 잘하고 있어서 ground lease라고 해도 주민들이 만족하면서 거주한다고 했다. 하지만 구경했던 매물 중 하나는 예전에 원래 rent만 받던 걸 세입자들을 전부 쫓아내고 conversion(리모델링)을 한 뒤 매매용 건물로 바꿨다고 한다. 그런 걸 보면 우리도 함부로 들어갔다가 언제 쫓겨날지도 모르고... 하는 리스크가 분명히 있다. 이 때문에 은행에서 대출을 받을 때 내가 사고자 하는 건물이 ground lease상태라면 그 리스기간이 얼마나 남았는지도 확인한다고 한다. 

중간의 ground lease 기간이 끝나면?에 주목하자. 출처: hauseit.com

2. 구매 시 필요한 돈, 거주 시 유지비

[1] down payment

 한국으로 치면 계약금이라 해야 하나(한국에선 부동산에 관심이 없었어서 모르겠다), 보통 집 가격의 20% 정도를 주고 입주 자격을 획득하는 것이다. 첫 집 구매라면 10%만 내도 된다는 얘길 어디서 들었는데 사실 downpayment를 적게 내는 게 마냥 좋은 게 아니다. 다운페이먼트를 조금만 낸다는 건 그만큼 많은 돈을 매달 대출금으로 상환해야 한다는 얘긴데, 매달 내야 하는 돈이 대출금만 있는 건 아니므로 매달 내야 할 돈을 못내 결국 집에 대한 소유권을 박탈당하고 거지가 되는 경우도 있다. 

[2] HOA fee

 HOA는 Homeowners Association인데, 쉽게는 부동산 개발업자들로 이루어진 위원회이다. 콘도에 산다면 매달 HOA fee를 내야 하는데 이는 건물 유지, 보수에 주로 쓰인다. 건물 연식이나 호스트에 따라 fee가 천차만별인데, 맨해튼은 어느 건물이든 못해도 1000달러는 넘는 것 같다... 이 또한 매달 올릴 수도 있다고..(양아치들)

[3] city tax

 주마다 조세제도, 그에 따른 세율이 조금씩 다르고 주 내에서도 건물의 종류에 따라 다르다. 뉴욕시에선 평균 1.83퍼센트 정도를 낸다고 하는데 아래 주 정부에서 올린 복잡한 세금 계산 공식이 있다. 

https://www.nyc.gov/assets/finance/downloads/pdf/translations/class_2_guide_korean.pdf

세금은 교육, 치안, 소방, 환경미화 같은 예산으로 쓰이는 데 맨해튼 내에서도 동네에 따라 세율이 전부 다르다. 이 택스가 비쌀 수록 더 깨끗하고 안전하고 학군도 괜찮은 동네라고 해석할 수 있다. 우리가 알아본 financial district는 콘도 기준 판매가의 10퍼센트가 조금 넘는 금액이 세금이었다. 내가 소유하고 있는 한 매달 계속 내야 하므로 부담이지 않을 수 없다. 

3. 부동산 투자?

[1] 투자가 꺼려지는 이유

 위와 같은 세금 외의 유지비 때문에 보통 미국에서 부동산을 구매한다면 투자용이 아닌 거주용을 알아보는 경우가 많다. 실제로 streeteasy에서 제공하는 2010년~2023년까지의 부동산 판매가 중앙값(평균값 아님)을 분석해 봤다. 보통 여름, 겨울에 매매가가 떨어지고(buyer's market) 봄, 가을에 가격이 오른다(seller's market). 이를 고려해 2010년 중 가장 저렴한 시기에 구매해서 2023년 중 가장 비싼 시기에 되판다고 가정하면 연이율은 8% 정도가 계산되었다. 이건 어디까지나 Best case scenario고 보통은 4~5% 정도? 예금 이율보다 조금 더 높은 편이었다. 내 생각만큼 드라마틱한 수익률이 아니었고 이런 이유로 투자용 부동산을 생각하기에 겁이 나는 것이 현실인 것 같다.

[2] 매물 구매 후 리모델링, 리셀 or rent

 물론 방법이 없는 것은 아닌데, 낡은 건물을 구매해서 리모델링을 멋지게 해서 비싸게 되파는 것이다. 이 리모델링을 어떻게 하는지에 따라 가격이 천정부지로 뛸 수 있는데, 문제는 리모델링이 절대 예상한 budget, period 안에 끝나지 않고 오버되기 때문에 내가 경험이 없고 이쪽 지식이 없다면 수익을 바라볼 수 없을지도 모른다. 요새 와이프가 매일 보는 홈트 유튜버 '빅씨스' 씨가 남편분과 함께 이런 방법으로 부를 창출했다. 본인이 어느 정도 미적 감각이 있다면 이 방법도 해볼 만한 것 같다.  

https://www.youtube.com/@BIGSIS

빅씨스 Bigsis

[3] 개발업체에 투자

 이런 리스크가 두렵다면 부동산 개발 업체들이 제공하는 포트폴리오를 보고 계좌 몇 개 정도 구매하는 방법이 있겠다. 몇 억에 해당하는 다운페이먼트 만큼의 돈을 투자할 필요도 없고 전문가들이 알아서 구매부터 리모델링, 렌트 내놓는 것까지 대행하니 편할 것이다. 그러나 이 또한 어디까지나 공실률이 거의 없이 렌트가 성행할 때+세입자들이 정상적인 사람들일 때의 시나리오니까 그 지역에 대한 공부가 어느 정도 필요해 보인다. 유튜브나 구글에 검색하면 한인들이 운영하는 부동산 개발업체도 많이 나오니 관심 있다면 찾아보자.