초기 정착 - 렌트 구하기(뉴욕시티 한정)

1. 사전 조사

전에도 언급했던 Zillow나 Streeteasy를 통해(우리나라의 다방이나 '직방'어플이라 보면 된다) 내가 거주하고 싶은 지역의 매물들을 검색해 볼 수 있다.

https://www.zillow.com

https://streeteasy.com

우리 부부가 고려했던 것들은 아래와 같다.

[1] 직장까지의 거리 및 교통

 와이프 근무시간은 평일 정오부터 저녁 8시까지이다. 아무리 맨해튼이 안전하다지만 밤에 여자 혼자 돌아다니는 건 아무래도 있을 것으로 생각되어 직장에서 최대한 가까운 곳에 자리 잡고 싶었다. 웬만하면 걸어서 통근할 수 있는 거리로 알아봤었다. 뉴욕은 대중교통이 잘 되어있다지만 위아래로 오가는 교통은 편해도 좌우로 가로지르는 교통은 버스, 지하철 통틀어 노선이 몇 개 없어 굉장히 불편하기 때문에 그 점 또한 고려대상에 넣을 수도 있겠다. 정 안되면 시티바이크라고 글로벌 은행 CITI그룹에서 운영하는, 우리나라의 '따릉이'정도에 해당하는 자전거를 타고 다녀도 되겠다(안전은 장담 못한다).

[2] 엘리베이터 유무

 에어비앤비 체크인, 아웃을 할 때 Walk-up 5층이라 정말 고생한 기억이 있었다. 새로 갈 렌트룸엔 엘리베이터가 꼭 있었으면 좋겠다고 생각했고 옵션, 필터에 이것을 적용시켜 알아봤다. 방을 찾을 때 pre-war, post-war라는 옵션을 볼 수 있는데, Pre-war는 2차 세계대전 이전에 (대략 1947년 이전) 지어진 건물들을 말한다. 오래되었다고 해서 단점만 있는 것은 아니다. 대표적으론 대체로 가격이 저렴하고 천고가 높다는 것이 있겠다. 하지만 우린 elevator 가 건물 내에 있는 condo느낌의 건물을 찾고 있었고 자연스레 post-war내진 최신 건물들을 찾게 되었다. https://www.cityrealty.com/nyc/market-insight/features/get-to-know/pre-war-vs-post-war-the-pros-cons-buying-each-great-listings-inside/35201

Pre-war vs. Post-war: The pros and cons of buying in each + Great listings inside

pre-war와 post-war를 비교해 놓은 글이다.

[3] 렌트비

  좋은 방을 저렴하게 구하면 구할수록 당연히 좋겠지만 뉴욕에 먼저 정착한 친구에게 들은 이야기로는 맨해튼 한정 스튜디오 기준 3,000$ 밑으로 내려가면 쥐 나 바퀴벌레가 나오기 십상이라고 해서... 너무 저렴한 매물은 거르기로 했다. 뉴욕시에선 세입자 annual income 이 월세가격의 36배~40배가 되는 것을 권장한다. 그래서 렌트를 파는 입장에서 annual income을 증명할 수 있는 서류-paystub(급여명세서) 혹은 재고용확인서 등-를 요구하게 된다. 예를 들면, 내가 3,000$ 짜리 방을 구하고 싶다면 내 annual income이 최소 3,000*36=108,000$인 것을 증명해야 한다. 이때 부부가 맞벌이라면 둘의 소득을 합산해서 제시할 수 있으므로 굉장히 유리하다. 

2. 매물 투어

[1] Open house

 Apartment(우리나라의 빌라느낌이 적합할 듯)나 개인 주택의 집주인 내지는 세입자가 부동산 앱에 open house 일정을 게시한다. 앱을 통해 이메일로 연락 후 약속을 잡아 집에 방문할 수 있다. 실제 살고 있는 사람이 집 설명도 간단히 해주고 내부를 둘러볼 수 있다. 우리나라에서 월세방 보러 다니는 것과 똑같다. 우린 맨해튼 안에 3,000$짜리 아파트먼트를 보러 갔는데 너무 협소해서 바로 마음을 접었던 기억이 있다. pre-war건물로 추정되는 게 주방이 너무 작아서 외식을 최대한 안 하고 요리해먹어야 하는 입장에서 매우 스트레스일 듯했다.

[2] Leasing office

 콘도(우리나라의 아파트에 해당) 같은 다세대 주택은 leasing office 가 건물 내에 있는 경우가 있다. 이곳에 연락을 해서 약속을 잡고 투어를 하는 식이고, 오피스에 방문하면 부동산 앱에 올라와있는 매물 외에 몇 가지 선택지를 더 보여준다. 지금 살게 된 집은 콘도이고 굉장히 맘에 드는 데 비해 비용이 생각보다 저렴해서 사기인가 싶었다. 하지만 보통 leasing office를 끼고 거래하면 사기당할 확률이 거의 없다고 한다.

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3. 계약

 우리 부부는 leasing office를 끼고 condo에 계약했으므로 그 과정만 설명해 보겠다.

[1] 견적, 가계약

1) Quote

 먼저 집을 둘러본 후 입주의사를 밝히면 Quote(견적서인 듯)를 받을 수 있다. 대략 2~3일 정도 효력이 있으며 이땐 마치 매물을 예약한 것처럼 다른 사람이 이 매물을 건드릴 수 없다. quote에는 매물 정보-계약기간, 매달 내야 하는 월세액, 크기, 평면도 등-와 입주 예정자 정보, 보증금을 내야 할 경우 보증금액수까지 나와있다. 이메일 내용에 링크를 누르면 계약서를 작성하게끔 이동할 수 있었다.

2) 보증금

 보증금은 집이 세입자에 의해 파손될 경우에 빠져나가게 되는 금액인데, 지금 사는 집의 보증금은 원래 1,000$였다. 사실 이건 어디까지나 credit history 가 충분할 때의 이야기고. 우린 당연히 credit history라는 게 없었기 때문에 한 달치 월세에 해당하는 금액을 보증금으로 내라고 요구받았다(집마다 보증금은 전부 다를 것이다). 예상 못한 지출이었지만 refundable이라 그냥 냈다. 만약 한 달치 월세만큼의 보증금을 낼 수 없으면 자기네와 연계된 insurance policy에 가입해 월세의 50%(credit history가 없다면 그 이상)에 해당하는 금액을 내는 방법도 있다고 추천받았다. 제삼자(insurance company)가 보증해 주는 시스템인데 nonrefundable이라 고민 없이 무시했다.

Deposit	Credit History가 충분(보통 1년 이상)	Credit History가 없거나 빈약
보증금(refundable)	첫달에 월세액과 같이 1,000$ 더 지불	한달치 월세액에 해당하는 금액을 보증금으로 또 지불
Insurance policy(보험회사가 보증, non refundable)	월세액의 50%정도 보험회사에 지급	월세액의 50%보다 더 많이 지불해야 할 수도

[2] 계약서 작성

 모든 세입예정자의 정보를 꼼꼼하게 기재한다. 개인 정보부터 재정 상태-Annual Income을 증명할 수 있는 서류 등-를 인터넷으로 기재하면 이 콘도와 연계된 기관에서 심사를 하고, 승인이 나면 첫 달 월세(우린 중순쯤에 입주했기 때문에 100% 월세를 다내지 않고 절반정도를 냈던 것 같다)와 상기한 보증금을+renter's insurance(이건 또 뭐야...)를 지급한다. 

1) annual income에 대한 부가 설명

 위에서 Annual income이 월세액의 적어도 36배 이상은 되어야 한다고 했는데, 만약 내 소득이 그렇게 충분하지 못하다면...? guarantor를 이용하면 된다. guarantor에게 월세액의 60% 정도를 fee로 내면 형편보다 더 비싼 월세에 살 수도 있다. guarontor fee는 딱히 정해진 게 없는 것 같은데 credit history 가 괜찮다는 전제 하에 직장인은 40%, 유학생은 60% 정도라고 얼핏 들었다. 확실한 건 처음 이민온 사람이나 유학생같이 credit history 가 부족하고 income 이 확실하지 않을수록 guarantor에게 더 많은 돈을 지불해야 한다는 것이다(80%까지도 지불해야 한다고...)

Annual income 과 rent fee	Credit history 충분	Credit history 빈약
Annual Income>Rent fee*36~40	Guarantor(내가 월세를 꼬박꼬박 낼 수 있다고 증명해주는 제 3자) 안 껴도 승인
Annual Income<Rent fee*36~40	Guarantor fee 지불해야함. 보통 월세의 40~60%	Guarantor fee 지불. 80%까지도...?

2) Renter's Insurance

 결제를 마쳤는데 저런 걸 내라는 안내를 받아서 열받았던 기억이 있다. 이건 건물 내 화재, 강도 등으로 내 재산에 손실이 생겼을 때 보상받을 수 있는 보험인데, 임대인에 따라서 이걸 요구하지 않을 수도 있다. 우리 집은 저 보험을 들어야 한다고 해서 울며 겨자 먹기로 들었고, 한 달에 대략 16달러 정도 월세와 같이 내고 있다. 보험이기에 당연히 non-refundable이며, 자신이 치안이 괜찮은 지역에 살고 있고 renter's insurance가 의무가 아니라면 안내는 것을 추천한다. 

3. 느낀 점

 위에서 반복되어 나왔던 'Credit History'가 정말 중요하고 이 때문에 신용카드를 최대한 빨리 만드는 것이 먼저다. 이 히스토리가 탄탄해야 다음 렌트를 구할 때, 나아가 집을 구매하기 위해 대출을 받을 때도 유리할 것이다. 요구하는 서류나 자격요건이 충족되지 못할 때 보증인, 보험 같은 누군가의 '보장'을 요구하는 걸 보면 미국은 신용사회라고 다시 한번 느끼게 된다. 또한 고용상태를 증명할 수 있는 서류도 중요하다. 집을 구할 시기쯤 다행히 와이프가 취업이 되었고, 둘의 고용확인서에 기재된 연봉을 합산해서 현재 집을 계약할 수 있었다. 직업 없는 사람에게 집 또한 없다...